ค่าธรรมเนียมโอนบ้านคิดยังไง? สรุปครบทั้งกรณีซื้อ–ขาย–โอนให้ อัปเดตปี 2026

   ค่าธรรมเนียมโอนบ้านคิดยังไง? สรุปครบทั้งกรณีซื้อ–ขาย–โอนให้ อัปเดตปี 2026 การซื้อบ้านเป็นดีลใหญ่ในชีวิต แต่หนึ่งในเรื่องที่หลายคนสับสนที่สุดคือ ค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ที่ต้องชำระ ณ กรมที่ดิน ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย หากไม่เข้าใจให้ดี อาจทำให้ประเมินงบผิดหรือเกิดค่าใช้จ่ายบานปลายได้

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านมีอะไรบ้าง? ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ถูกกำหนดโดยกรมที่ดิน และคิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ประกอบด้วยรายการต่อไปนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ – 2% คำนวณจาก ราคาประเมินกรมธนารักษ์หรือราคาซื้อขาย (คิดจากราคาที่สูงกว่า)

• ตัวอย่าง ราคาประเมิน 2,000,000 บาท / ราคาซื้อขาย 2,100,000 บาท → ใช้ 2,100,000 บาท × 2% = 42,000 บาท
• การรับผิดชอบ บ้านมือสอง ตกลงกันได้ว่าจะให้ใครออก หรือบ้านโครงการใหม่ มักแบ่ง 50/50 (แล้วแต่โปรโมชั่น)

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ – 3.3% คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่าเช่นกัน ไม่ใช่ทุกกรณีต้องจ่าย

• ต้องจ่ายหาก ถือครองไม่ถึง 5 ปี และไม่ได้ใช้เป็นบ้านพักอาศัยตามทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี
• งดเว้นหาก ถือครองเกิน 5 ปี หรือใช้เป็นบ้านพักอาศัยตามทะเบียนบ้าน ≥ 1 ปี

3. อากรแสตมป์ – 0.5% จ่ายเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายเหตุ จ่ายอย่างใดอย่างหนึ่งเสมอ คือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมิน + จำนวนปีที่ถือครอง โดยกรมที่ดินจะใช้สูตรคำนวณแบบขั้นบันไดคล้ายภาษีบุคคลธรรมดา

• ผู้รับผิดชอบผู้ขายเสมอ
• อัตราภาษีขึ้นกับ ราคาบ้าน ระยะเวลาถือครอง (ยิ่งนาน อัตราจะลดลง) สถานะบุคคล (ผู้มีเงินได้ทั่วไป / นิติบุคคล)

กรณีโอนให้ลูก / โอนภายในครอบครัว การให้นับเป็นการให้โดยเสน่หา ซึ่งมีอัตราพิเศษ

1. โอนให้บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมโอน 0.5%
• ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ไม่เสียภาษีเงินได้
• ต้องมีเอกสารยืนยันความเป็นบุตร

2. โอนให้พ่อแม่ / พี่น้อง

• ค่าธรรมเนียมโอน 2%
• อาจต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5%
• ไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

3. เงื่อนไขสำคัญ

• โฉนดต้องปลอดภาระ หรือแบงก์ยินยอม
• ต้องชำระหนี้กู้ให้เสร็จก่อนในกรณีมีภาระ

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้านกรณีซื้อ–ขาย (บ้านราคา 3 ล้านบาท) ราคาซื้อขาย = 3,000,000 ราคาประเมิน = 2,800,000 ใช้ราคาซื้อขาย (สูงกว่า)

• ค่าธรรมเนียมโอน 3,000,000 × 2% = 60,000
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3,000,000 × 3.3% = 99,000
• อากรแสตมป์ ไม่จ่าย (เพราะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย คิดตามสูตร (สมมติ) ประมาณ 20,000–40,000
• รวมประมาณ 180,000 บาท

เทคนิคประหยัดค่าใช้จ่ายตอนโอนบ้าน

1. ตรวจสอบราคาประเมินล่วงหน้า ราคาประเมินกรมธนารักษ์สามารถเช็กได้ฟรี เพื่อเตรียมงบ

2. ต่อรองในสัญญาจะซื้อจะขาย สามารถกำหนดให้

• แบ่งค่าธรรมเนียมโอน 50/50
• ให้ผู้ขายรับผิดชอบภาษีทั้งหมด

ขึ้นอยู่กับความพร้อมและกำลังซื้อ

3. โอนบ้านในครอบครัวใช้สิทธิอัตราพิเศษ ลดภาระอย่างมากเมื่อโอนให้ลูก

4. เช็กโปรโมชั่นโครงการ (สำหรับบ้านใหม่) หลายโครงการมักออกโปรรับผิดชอบค่าโอน 100%

บริการนายหน้าอสังหาจาก DAYASSET หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านหรือขายบ้าน และต้องการคนช่วยดูเอกสาร ประเมินราคา คำแนะนำเรื่องค่าใช้จ่าย รวมถึงพาไปยื่นงานที่กรมที่ดินแบบครบจบที่เดียว ทีมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จาก Dayasset สามารถช่วยดูแลได้ตั้งแต่ค้นหาทรัพย์ ตรวจสอบข้อมูล คำนวณค่าโอน ประสานงานธนาคาร ไปจนถึงปิดการโอนจริง ช่วยประหยัดเวลา ลดความผิดพลาด และเหมาะกับทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขายที่ต้องการความมั่นใจสูงสุด

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านไม่ยากอย่างที่คิด ถ้ารู้กฎให้ถูกต้อง

• ค่าโอนหลักคือ 2% และภาษีขายตามเงื่อนไข
• การคิดค่าใช้จ่ายขึ้นกับราคาประเมินและราคาซื้อขาย
• โอนให้ลูกมีอัตราพิเศษที่ช่วยลดภาระได้มาก
• ควรเตรียมงบล่วงหน้าและต่อรองในสัญญาให้ชัดเจน
• หากไม่มั่นใจเรื่องเอกสารหรือขั้นตอน ใช้นายหน้ามืออาชีพช่วยลดความเสี่ยงได้

   หากกำลังคิดจะซื้อหรือขายบ้าน แต่ไม่รู้จะเริ่มตรงไหน dayasset จะช่วยให้คุณจะเข้าใจว่าทำไมนายหน้าอสังหาฯ ถึงเป็นตัวช่วยที่ทำให้ทุกขั้นตอนง่ายขึ้น ที่ dayasset พร้อมให้คำปรึกษาคุณในทุกขั้นตอนในการซื้อขายบ้านอย่างครบถ้วน