โฉนดที่ดิน มีแบบไหนบ้าง และวิธีตรวจสอบว่าเป็นของจริง
โฉนดที่ดิน มีแบบไหนบ้าง และวิธีตรวจสอบว่าเป็นของจริง การซื้อขายที่ดินหรือบ้านเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องอาศัยความรอบคอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เอกสารสิทธิ์ที่ดิน หรือโฉนด ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญที่สุดของการทำธุรกรรมอสังหา หากผู้ซื้อไม่รู้ว่าโฉนดแต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร หรือไม่รู้วิธีตรวจสอบของจริง–ของปลอม อาจเสี่ยงต่อการถูกหลอก เสียเงิน หรือกลายเป็นคดีได้
โฉนดที่ดินคืออะไร? โฉนดที่ดิน (Land Title Deed) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่รัฐออกให้เพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ตลอดจนขอบเขตที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ที่มีชื่อในโฉนดถือว่ามีสิทธิโดยสมบูรณ์ สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง หรือนำไปประกอบธุรกรรมต่าง ๆ ได้ทันที แต่โฉนดไม่ได้มีแบบเดียว และแต่ละแบบให้สิทธิ์ไม่เท่ากัน การรู้จักประเภทให้ถูกต้องจึงสำคัญมาก
ประเภทของโฉนดที่ดินในไทย ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินหลายประเภท ซึ่งแบ่งตามระดับสิทธิ์ในการครอบครอง ดังนี้
1. โฉนดที่ดิน (น.ส.4 หรือ น.ส.4 จ.) มีสิทธิ์สูงสุด นี่คือโฉนดที่ดินแบบที่คนส่วนใหญ่รู้จัก และเป็นเอกสารที่ให้สิทธิ์ กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สามารถซื้อ ขาย โอน จำนองได้เต็มรูปแบบ
ลักษณะเด่น
- ระบุขนาดที่ดินชัดเจน
- มีพิกัด รูปแปลง และตำแหน่งรังวัด
- ถูกต้องตามกฎหมายมากที่สุด
- ได้รับความนิยมสูงสุดในการซื้อ–ขาย
หากกำลังมองหาที่ดินหรือบ้านเพื่อการลงทุน ควรเลือกแบบนี้เป็นหลัก
2. น.ส.3 / น.ส.3 ก. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แม้ไม่ใช่โฉนดเต็มรูปแบบ แต่เป็นเอกสารที่มีความน่าเชื่อถือสูง เพราะมีการรังวัดจากรัฐเช่นกัน
- น.ส.3 ไม่ได้ระบุพิกัดระบบดาวเทียม ขอบเขตขึ้นกับแนวเขตเดิม
- น.ส.3 ก. ระบุพิกัดแนวเขตชัดกว่า ซื้อ–ขาย–จำนองได้
- ข้อดี ราคาอาจถูกกว่าโฉนด น.ส.4 แต่ยังมีมูลค่าและทำธุรกรรมได้ปกติ
3. ส.ค.1 หลักฐานแจ้งการครอบครองที่ดิน เป็นเพียงหลักฐานสิทธิ์ครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ ไม่สามารถซื้อ–ขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ทำการโอนสิทธิ์ครอบครอง แทน ซึ่งมีความเสี่ยงสูง เหมาะสำหรับที่ดินชนบท ที่ดินเกษตรในอดีต และมักพบว่าราคาถูกกว่ามาก
4. ภบท.5 ใบเสร็จภาษีบำรุงท้องที่ (ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์) หลายคนเข้าใจผิดว่าภบท.5 คือโฉนด แต่จริง ๆ แล้วเป็นเพียงเอกสารสำหรับชำระภาษี ไม่สามารถยืนยันกรรมสิทธิ์ใด ๆ ได้เลย
ข้อควรระวัง
- ซื้อ–ขายไม่ได้
- ใช้เป็นหลักฐานครอบครองไม่ได้
- มีความเสี่ยงถูกเวนคืนหรือรัฐนำกลับไปใช้
5. ใบจอง/ใบแดง/เอกสารสิทธิ์ชั่วคราว เอกสารกลุ่มนี้เป็นเพียงการอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ชั่วคราว ยังไม่สามารถโอนเป็นกรรมสิทธิ์จริงได้ ต้องรอประกาศหรือการรังวัดเพิ่มเติมจากกรมที่ดิน ไม่ควรซื้อเพื่อลงทุน หากไม่มีผู้รู้ให้คำแนะนำ
วิธีตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินเป็นของจริงหรือไม่ การตรวจสอบโฉนดเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยป้องกันการถูกหลอกซื้อที่ดินปลอมหรือที่ดินมีปัญหา โดยตรวจสอบได้ดังนี้
1. ดูลักษณะโฉนดจริงจากกรมที่ดิน โฉนดจริงจะมี
- กระดาษพิเศษแบบลายน้ำ
- ตราครุฑคมชัด
- หมายเลขโฉนด เลขที่ดิน เลขหน้าสำรวจ
- ผังแปลงที่ดินพร้อมพิกัด
- รายชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
- ประวัติการโอน–จำนองด้านหลัง
ถ้าหมึกซีด ลายน้ำไม่ชัด ตัวอักษรเบลอ หรือใช้กระดาษประเภทไม่เหมาะสม มีโอกาสเป็นของปลอมได้
2. ตรวจที่สำนักงานที่ดิน แม่นยำที่สุด เป็นวิธีที่ปลอดภัยที่สุด สามารถตรวจได้ว่า
- โฉนดเป็นของจริงหรือไม่
- มีการจำนองหรือคดีหรือเปล่า
- ขอบเขตแปลงที่ดินตรงกับพื้นที่จริงหรือไม่
- มีคนอื่นแอบอ้างเป็นเจ้าของหรือไม่
ผู้ซื้อสามารถขอคัดโฉนด (ฉบับจริงจากกรมที่ดิน) เพื่อตรวจสอบเพิ่มเติมได้ด้วย
3. นำโฉนดไปเทียบกับพื้นที่จริง สำคัญมาก โดยเฉพาะซื้อที่ดินเปล่า ต้องตรวจว่า
- แนวเขตจริงตรงกับรูปแปลงในโฉนดหรือไม่
- มีการบุกรุก/รุกล้ำหรือเปล่า
- พื้นที่วัดจริงตรงตามจำนวนไร่–งาน–ตร.ว.
ควรให้ผู้เชี่ยวชาญหรือรังวัดเอกชนช่วยตรวจ หากมีความคลาดเคลื่อน
4. ตรวจประวัติบุคคลผู้ขาย หลายกรณีที่พบปัญหา คือผู้ขายเป็นคนแอบอ้าง หรือขายแทนเจ้าของโดยไม่ได้รับมอบอำนาจจริง ดังนั้นควรตรวจ
- บัตรประชาชนตัวจริง
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
- เอกสารประกอบตัวจริงทุกฉบับ
5. ตรวจว่ามีภาระผูกพันหรือคดีความหรือไม่ โฉนดที่ดินอาจ
- ติดจำนองธนาคาร
- ถูกอายัด
- อยู่ระหว่างคดี
- ถูกระงับการโอนชั่วคราว
ตรวจได้ที่สำนักงานที่ดินก่อนทำสัญญาเสมอ
ข้อควรรู้ก่อนซื้อที่ดินเพื่อป้องกันปัญหา
- ฃอย่าซื้อที่ดินที่เป็นภบท.5 หรือเอกสารครอบครองชั่วคราว หากไม่มีผู้เชี่ยวชาญดูให้
- อย่าซื้อที่ดินราคาต่ำผิดปกติ
- ตรวจโฉนดจริงที่สำนักงานที่ดินทุกครั้ง
- ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้ครบทุกข้อ
- หลีกเลี่ยงการโอนสิทธิ์ครอบครองแทนการโอนกรรมสิทธิ์
การตรวจให้ละเอียดตั้งแต่แรกจะแก้ปัญหาได้มากกว่าการแก้ไขภายหลัง
บริการนายหน้าอสังหาฯ จาก DayAsset ช่วยตรวจโฉนดและให้คำปรึกษารอบด้าน สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหรือที่ดิน แต่ไม่มั่นใจว่าควรตรวจเอกสารอย่างไร หรือไม่รู้ว่าโฉนดประเภทไหนเหมาะกับการซื้อ–ขาย DayAsset ให้บริการแบบครบวงจร เช่น
- ตรวจสอบโฉนดว่าเป็นของจริงหรือไม่
- เช็กภาระผูกพัน/คดี/การจำนอง
- ให้คำปรึกษาเรื่องประเภทโฉนดที่เหมาะกับการซื้อ
- ตรวจที่ดินจริงเทียบกับรูปแปลง
- ช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายอย่างถูกต้อง
- ดูแลขั้นตอนซื้อ–ขายและโอนที่สำนักงานที่ดิน
DayAsset เหมาะสำหรับคนที่ต้องการความมั่นใจสูงสุดก่อนซื้อบ้านหรือที่ดิน ลดความเสี่ยง และป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
โฉนดที่ดินมีหลายประเภท แต่ละแบบให้สิทธิ์ไม่เท่ากัน ผู้ซื้อควรเลือกแบบที่ปลอดภัยที่สุดอย่าง โฉนด น.ส.4 หรือ น.ส.3 ก. และต้องตรวจสอบความถูกต้องทุกครั้ง ทั้งด้านเอกสาร พื้นที่จริง ประวัติผู้ขาย และภาระผูกพันต่าง ๆ การตรวจโฉนดตั้งแต่ต้นจะช่วยป้องกันปัญหาการถูกหลอก ซื้อที่ดินผิดประเภท หรือได้ที่ดินที่มีข้อพิพาท หากกำลังคิดจะซื้อหรือขายบ้าน แต่ไม่รู้จะเริ่มตรงไหน dayasset จะช่วยให้คุณจะเข้าใจว่าทำไมนายหน้าอสังหาฯ ถึงเป็นตัวช่วยที่ทำให้ทุกขั้นตอนง่ายขึ้น ที่ dayasset พร้อมให้คำปรึกษาคุณในทุกขั้นตอนในการซื้อขายบ้านอย่างครบถ้วน
